Jak počítáme územní potenciál
Územní potenciál říká, jak dobře se dané místo hodí pro určitou funkci, nejčastěji pro bydlení. Vyjadřujeme ho na stupnici 0–10 pro každé místo ve městě, ne jen pro vybrané plochy, a pak ho shrneme pro jednotlivé rozvojové plochy z územního plánu.
Každou plochu posuzujeme třemi nezávislými otázkami:
- Potenciál: jak dobré je to místo pro život? (stupnice 0–10)
- Omezení: co v něm brání výstavbě? (stupnice 0–3)
- Ekonomika: co bude plocha stát a co přinese do rozpočtu města?
Odpovědi držíme odděleně až do konce. Teprve pak z nich skládáme doporučení.
Kritéria
Potenciál skládáme z desítek kritérií rozdělených do skupin. U bydlení jich bývá kolem třiceti:
- kvalita obytného prostředí: hluk, průmyslové a zemědělské zdroje znečištění a zápachu v okolí, rozdrobenost zástavby, naopak kladně brownfieldy připravené k novému využití,
- veřejná doprava: docházka na zastávku a to, jak často z ní něco jede,
- občanská vybavenost a služby: školy, školky, lékaři, obchody, sport, kultura,
- rekreace: parky, les a voda v dosahu,
- technická infrastruktura: jak daleko je voda, kanalizace, plyn a elektřina.
Každé kritérium má vlastní tabulku, která převádí naměřenou hodnotu na skóre 0–10. Dostupnost počítáme po skutečné síti zvlášť pro chůzi, kolo, veřejnou dopravu a auto a podle cílové skupiny dáváme jednotlivým způsobům různou váhu: do mateřské školy se chodí pěšky, za kulturou se jezdí. Nad 15 minut už služba k potenciálu nepřispívá, protože ji lidé přestávají brát jako „svou“.
Váhy
Ne každé kritérium je stejně důležité. Váhy proto neurčujeme my, ale lidé, kteří město znají, nejčastěji odborníci z úřadu. Používáme párové srovnání (metoda AHP podle Saatyho): u každé dvojice kritérií řeknou, které je důležitější a o kolik. Z odpovědí se spočítají váhy a zároveň se kontroluje, jestli si odpovědi neodporují.
Váhy jsou v dokumentu zveřejněné. Když se později změní priority města nebo přibude kritérium, upravíme váhy cíleně a celé šetření se opakovat nemusí.
Výsledná mapa potenciálu
Vážený součet kritérií dává mapu potenciálu pro celé území, od 0 (nevhodné) po 10 (výborné). Stupnice je absolutní a má slovní pásma, takže hodnota 7 znamená totéž ve městě, kde pracujeme poprvé, i při přepočtu za několik let.
Omezení zvlášť
Ochranná pásma, záplavová území, ochrana přírody, strmé svahy a další limity využití území do potenciálu nevstupují. Hodnotíme je samostatně na stupnici 0–3, od plochy bez omezení po plochu, kde je výstavba prakticky vyloučená. Plocha tak může mít vysoký potenciál a zároveň silné omezení a obě informace zůstanou vidět. Kdyby se smíchaly do jednoho čísla, nešlo by poznat, proč plocha vyšla špatně: jestli je to špatné místo, nebo dobré místo v záplavovém území.
Ekonomika
Ekonomické hodnocení odhaduje, co plocha bude stát a co přinese do rozpočtu města. Lokality podle něj neřadíme. Výpočty ukázaly, že bilance téměř úplně závisí na typu a hustotě zástavby, ne na poloze. Pořadí podle peněz by tak ve skutečnosti řadilo plochy podle toho, kolik se na ně vejde bytů, ne podle kvality místa. Náklady na přivedení sítí ekonomika nepočítá podruhé, jsou už v kritériích technické infrastruktury.
Výsledek: kategorie, ne žebříček
Potenciál, omezení a kapacitu plochy skládáme až na konci. Každá plocha dostane kategorii:
- A – nejvhodnější plochy s vysokým potenciálem a nízkým omezením,
- B – střední potenciál a dostatečná kapacita,
- C – plochy blokované silným omezením nebo s malou kapacitou,
- D – plochy s nízkým potenciálem.
Hranice kategorií jsou navázané na slovní pásma stupnice potenciálu a neposouváme je kvůli tomu, aby nějaký počet ploch vyšel „hezky“. Město dostane podklad pro rozhodování, ne hotové pořadí, a u každé plochy vidí, proč do své kategorie spadla.
Proč se dá výpočtu věřit
- Dokument obsahuje tabulku skóre každého kritéria, váhy a postup výpočtu. Výsledek jde ověřit bez přístupu k našemu softwaru.
- Vstupní data jsou veřejná nebo od zadavatele: územně analytické podklady, územní plán, RÚIAN, ZABAGED, jízdní řády, registry zdrojů znečištění a zařízení.
- Výpočet běží ve skriptech nad ArcGIS Pro, takže jde zopakovat s novými daty nebo jinými vahami a výsledky z různých let jsou srovnatelné.
- Metoda prošla recenzním řízením v časopise Geografie a na každé zakázce ji připomínkuje zadavatel. Připomínky i jejich vypořádání si vedeme a metodu podle nich dál zpřesňujeme.
Odkud metoda pochází
Model Urban Planner vznikl v roce 2009 na Katedře geoinformatiky Přírodovědecké fakulty Univerzity Palackého v Olomouci. V roce 2015 jsme ho popsali v recenzovaném časopise Geografie. Od roku 2021 ho rozvíjíme na zakázkách pro Jihlavu, Zlín, Kadaň, Bratislavu, Kolín a Brněnskou metropolitní oblast, od roku 2023 také pro 17 dalších měst.